通知明确，为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这个政策有两点需要注意，一是取消预售实行现房销售；二是针对的新出让土地建设的商品住房。也就是说，目前在售的楼盘是不受影响的。所以不要以为这个政策落地之后，开发商的日子就不好过了。1、目前楼市正处于一个下行周期中，全国多数城市的开发商压力都很大，如果这个时候用一个大政策去打压现在的这些持有楼盘的开发商，那肯定会造成更多的烂尾楼盘，同时开发商资金链断裂，各种金融风险暴露。这肯定不是地方政府想看到的。所以海南这次的政策，一方面是没有打击现有的这些开发商；另一方面抬高了将来的楼盘开发成本。也就是说，接下来新拍卖的土地，如果开发商没有实力做现房销售的话，那么就别参与了。2、实行现房销售的前提是，地方政府做好了准备，减少土地供应。毕竟一个行业的门槛提高了，那么体量就会相应减少（质量增加）。所以未来几年，海南的新开发楼盘会逐渐减少，这对于目前的开发商来说，也算个好事。毕竟，市场中的新房供应量降低，能适当增加市场的供需矛盾。3、这个政策对于海南来说，把房地产的比重降下去，接下来可以把更大精力放在自贸区的建设上，有利于海南的长期发展。这个政策对于全国多数城市来说都可以当成一个重要参考。逐步取消预售制，实行现房现售制，这样房地产行业会逐步淘汰掉绝大多数的小开发商，行业内的金融风险会小很多。以上是对这个政策的简单解读。下面是我对这个政策的一个全局看法。上个世纪90年代的时候，咱们国家的发展步入了正规，城市里需要有人来盖房子，但是当时又特别穷，企业拿不出那么多钱来开发楼盘。一方面是需求逐渐增加，一方面是没人有实力出来盖房，那怎么办呢？研究来研究去发现香港有一个预售制。也就是说，房子还没盖完的时候，就可以对外销售了，这样开发商的资金压力就小了很多。这个市场就能通过这种方式来激活。这个预售制，大大降低了开发商的门槛，记性好的朋友应该知道，融创老板孙宏斌说过一句话：出来干点什么呢，衣食住行都挺贵的，干不起，那就干房地产，因为房地产不要钱。在中国近二十多年的快速发展过程中，通过预售制，盘活了整个房地产行业，中国楼房的供应速度特别快，满足了中国快速城市化所带来的对于房子的需求。这么多年来，关于预售制，国内有过大量的讨论，有很多人建议取消预售制，因为预售制带来了大量的问题，在这次海南出台的现房销售新政里也提到了，预售制度带来了质量投诉，合同纠纷，延期交房，配套设施不落实等问题。不过，这个问题也要分情况看。预售制的缺陷，通常情况下都是在楼市的下行期暴露出来的，在楼市火爆行情下，预售制就没什么问题。像碧桂园搞高周转模式，必须在楼市行情好的时候才行。在近二十多年的时间里，预售制之所以在争议之下，始终没有被取消，就是因为从大行情上来看，房价还是一直处于上涨期。有些楼盘出现问题不能及时交付，到了下一次楼市行情到来的时候，房价一涨问题就自动解决了。随着我们国家的城市化逐步接近尾声，城市对于房子需求的高速增长期结束。同时从30年的房地产行业大周期来看，行业逐步走入了周期的末端（这和咱们国家的经济转型周期基本是一致的，也就说，从走量的阶段，要逐步过渡到品质阶段）。所以将来的房价上涨空间已经极为有限，这个时候如果还保留预售制，各城市仍然是鱼龙混杂的局面，那么预售制所带来的可见的金融风险，会越来越多。淘汰小开发商，行业格局稳定下来，这是大势所趋。而且时机上非常合适。过去讨论了那么多年一直没有取消，也跟房地产的周期有直接关系，目前房地产大周期进入尾声，预售制存在的必要确实已经不大了，继续存在的话，只会弊大于利。很多人会问，如果取消了预售制，那么地方政府卖地不就受到影响了吗？大家必须想清楚一件事，过去之所以各地喜欢卖地，是因为不断有从农村进入城市的人去消化房子，政府卖地，也是吃的市场红利。当市场红利消失的时候，政府还想通过大量卖地来维持地方财政，那就有点自欺欺人了。即使短期能把土地卖掉，那么几年以后，开发商的房子卖不出去，最终金融风险还是会暴露，这是不划算的。看清趋势，及早预防风险，这才是明智的选择。这也是我说预售制取消是大势所趋的原因。